{"id":39798,"date":"2026-10-30T11:10:00","date_gmt":"2026-10-30T08:10:00","guid":{"rendered":"https:\/\/stage.estweld.ee\/analitika-cen-maa-amet\/"},"modified":"2026-10-31T21:34:04","modified_gmt":"2026-10-31T18:34:04","slug":"kinnisvaraturu-ulevaade-ida-virumaa","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/iskv.ee\/et\/analitika-cen-maa-amet\/","title":{"rendered":"Ida-Virumaa kinnisvaraturu \u00fclevaade: Maa- ja Ruumiameti tegelikud tehinguhinnad vs. portaalide pakkumishinnad"},"content":{"rendered":"

Eesti kinnisvaraturu \u00fcks suurimaid eeliseid on selle k\u00f5rge l\u00e4bipaistvus. Iga notariaalne ostu-m\u00fc\u00fcgitehing j\u00f5uab riiklikusse Maa- ja Ruumiameti<\/strong> tehingute andmebaasi, kus fikseeritakse objekti pindala, hoone t\u00fc\u00fcp ja tegelik tehingusumma.<\/p>\n

Kui aga m\u00fc\u00fcja v\u00f5i ostja avab populaarsed kinnisvaraportaalid, n\u00e4eb ta seal pakkumishindu<\/strong>, mis Ida-Virumaal erinevad tegelikest tehinguhindadest<\/strong> sageli 15\u201330%. Miks selline hinnak\u00e4\u00e4rid tekivad ja kuidas m\u00e4\u00e4rata korteri \u00f5iglane turuhind?<\/p>\n

L\u00fchidalt peamisest:<\/strong> Narva, Sillam\u00e4e ja Kohtla-J\u00e4rve turul on v\u00e4lja kujunenud \u201ekahekiiruseline turg". Kaasaegse siseviimistluse, ehitisregistris (Ehitisregister<\/em>) seadustatud planeeringu ja \u00f5iglase hinnaga korterid leiavad ostja 3\u20138 n\u00e4dalaga<\/strong>. Samal ajal v\u00f5ivad \u00fclehinnatud ja amortiseerunud korterid rippuda portaalides 6\u201312 kuud ilma \u00fchegi telefonik\u00f5neta.<\/div>\n
\n

1. Kust vaadata tegelikku hinnastatistikat (Maa- ja Ruumiamet)?<\/h2>\n

Maa- ja Ruumiamet avaldab igal kuul avaliku korteriomandite tehingute statistika (Korteriomandite hinnastatistika<\/em>) maakondade, linnade ja isegi konkreetsete asulate l\u00f5ikes.<\/p>\n

Maa- ja Ruumiameti tabelite anal\u00fc\u00fcsimisel on oluline eristada kahte n\u00e4itajat:<\/p>\n

    \n
  • Keskmine ruutmeetri hind (Keskmine hind<\/em>)<\/strong> \u2014 perioodi k\u00f5igi tehingute aritmeetiline keskmine. Kui sel kuul m\u00fc\u00fcdi Narvas v\u00f5i Narva-J\u00f5esuus mitu kallist korterit uutes v\u00f5i terviklikult renoveeritud majades, h\u00fcppab keskmine hind j\u00e4rsult \u00fcles.<\/li>\n
  • Mediaanhind ruutmeetri kohta (Mediaanhind<\/em>)<\/strong> \u2014 n\u00e4itaja, mis jagab turu t\u00e4pselt pooleks (50% tehingutest tehti sellest summast odavamalt, 50% kallimalt). Just mediaanhind peegeldab k\u00f5ige t\u00e4psemalt t\u00fc\u00fcpilise j\u00e4relturu korteri v\u00e4\u00e4rtust.<\/li>\n<\/ul>\n
    \n

    2. Millest tegelikult s\u00f5ltub ruutmeetri hind Narvas ja Sillam\u00e4el?<\/h2>\n

    \u00dche ja sama linna piires v\u00f5ib ruutmeetri hinnavahe olla kahe- v\u00f5i isegi kolmekordne. Kui maakler v\u00f5i kutseline hindaja arvutab korteri turuv\u00e4\u00e4rtust, tugineb ta viiele p\u00f5hitegurile:<\/p>\n

    \n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
    Hindamistegur<\/th>\nMis t\u00f5stab hinda (+10\u2026+30%)<\/th>\nMis alandab hinda (\u221210\u2026\u221225%)<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
    1. Korteri ja tehnos\u00fcsteemide seisukord<\/strong><\/td>\nV\u00e4rske kapitaalremont, uus vaskjuhtmestik, sirged seinad, uus sanitaartehnika ja integreeritud k\u00f6\u00f6gim\u00f6\u00f6bel<\/td>\nKapitaalremonti vajav seisukord, vana alumiiniumjuhtmestik, puitraamiga aknad, niiskuse- v\u00f5i tubakal\u00f5hn<\/td>\n<\/tr>\n
    2. Korrus liftita majas<\/strong><\/td>\n2. ja 3. korrus<\/strong> 5-korruselises majas \u2014 k\u00f5rgeim n\u00f5udlus k\u00f5igis ostjar\u00fchmades<\/td>\n5. (viimane) korrus<\/strong> ilma liftita ja 1. korrus<\/strong> (eriti ilma r\u00f5duta v\u00f5i k\u00fclma keldri kohal)<\/td>\n<\/tr>\n
    3. Maja seisukord ja K\u00dc arved<\/strong><\/td>\nSoojustatud fassaad, remonditud katus, madalad k\u00fcttearved, puhas trepikoda<\/td>\nK\u00f5rged talvised arved, renoveerimata maja, \u00fchistu v\u00f5lgnevused<\/td>\n<\/tr>\n
    4. Juriidiline korrasolek (EHR)<\/strong><\/td>\nPlaneering vastab 100% ehitisregistri (Ehitisregister<\/em>) andmetele \u2014 objekt sobib pangalaenu tagatiseks<\/td>\nSeadustamata vaheseina eemaldamine v\u00f5i k\u00f6\u00f6gi \u00fcmbert\u00f5stmine \u2014 korterit saab osta vaid omavahenditest (ilma pangalaenuta)<\/td>\n<\/tr>\n
    5. Linnaosa ja vaade akendest<\/strong><\/td>\nNarvas \u2014 P\u00e4hklim\u00e4e, Kesklinn; Sillam\u00e4el \u2014 majad rannapromenaadi ja Viru puiestee \u00e4\u00e4res<\/td>\nKaugemad \u00e4\u00e4relinnad, aknad m\u00fcrarikka magistraali v\u00f5i t\u00f6\u00f6stusala poole<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/div>\n
    \n

    3. M\u00fc\u00fcja t\u00fc\u00fcpiline viga: \u201ePanen 2 000 \u20ac kallimalt \u2014 j\u00e4\u00e4b tingimisruumi"<\/h2>\n

    Paljud omanikud arutlevad nii: \u201eMa n\u00e4gin internetis sarnast korterit oma majas 32 000 euroga, panen enda oma 34 000 euroga ja t\u00f5sisele ostjale teen allahindlust."<\/em><\/p>\n

    Praktikas toob see strateegia vastupidise tulemuse:<\/p>\n

      \n
    1. Naaberkuulutuses 32 000 \u20ac maksev korter v\u00f5ib olla portaalis rippunud juba pool aastat just seet\u00f5ttu, et selle hind on 15% v\u00f5rra \u00fcle paisutatud, samas kui tegelikud tehingud selles majas tehakse Maa- ja Ruumiameti andmetel hinnaga 26 500 \u2013 28 000 \u20ac<\/strong>.<\/li>\n
    2. Esimesed 2\u20133 n\u00e4dalat p\u00e4rast kuulutuse avaldamist<\/strong> on periood, mil uute pakkumiste teavitusi j\u00e4lgivate ostjate t\u00e4helepanu on haripunktis. Kui hind on algusest peale turutasemest v\u00e4ljas, l\u00e4hevad need ostjad kuulutusest m\u00f6\u00f6da.<\/li>\n
    3. 4 kuu p\u00e4rast on kuulutus \u201e\u00e4ra v\u00e4sinud" ning l\u00f5puks peab m\u00fc\u00fcja langetama hinna madalamale sellest summast, millega ta oleks v\u00f5inud korteri esimesel kuul rahulikult \u00e4ra m\u00fc\u00fca.<\/li>\n<\/ol>\n
      \n

      4. Kuidas hinnata oma korterit enne m\u00fc\u00fcki?<\/h2>\n

      Selle asemel et joonduda konkurentide k\u00f5ige kallimate kuulutuste j\u00e4rgi (mis tegelikult ei m\u00fc\u00fc<\/em>), teeme ISKV Kinnisvaras<\/strong> m\u00fc\u00fcgieelse anal\u00fc\u00fcsi teie konkreetse mikrorajooni viimase 3\u20136 kuu tehtud tehingute ja aktiivsete kuulutuste p\u00f5hjal:<\/p>\n

        \n
      • V\u00f5rdleme pindala, majaseeriat ja korrust;<\/li>\n
      • Kontrollime korteri dokumentatsiooni kinnistusraamatus (Kinnistusraamat<\/em>) ja ehitisregistris (Ehitisregister<\/em>);<\/li>\n
      • Anname n\u00f5u, millised v\u00e4ikesed ettevalmistust\u00f6\u00f6d (liigse m\u00f6\u00f6bli \u00e4ravedu, valgustuse vahetamine, pisiremont) tasuvad end m\u00fc\u00fcgil \u00e4ra ja millesse ei ole enne m\u00fc\u00fcki m\u00f5tet raha paigutada.<\/li>\n<\/ul>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

        Miks m\u00fc\u00fcakse m\u00f5ned korterid 3 n\u00e4dalaga, teised aga seisavad portaalides aastaid? Anal\u00fc\u00fcsime Maa- ja Ruumiameti notariaalsete tehingute avalikku statistikat Narvas, Sillam\u00e4el ja Kohtla-J\u00e4rvel.<\/p>","protected":false},"author":16,"featured_media":39799,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[323],"tags":[],"class_list":["post-39798","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-analitika"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/iskv.ee\/et\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/39798","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/iskv.ee\/et\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/iskv.ee\/et\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/iskv.ee\/et\/wp-json\/wp\/v2\/users\/16"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/iskv.ee\/et\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=39798"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/iskv.ee\/et\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/39798\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":39840,"href":"https:\/\/iskv.ee\/et\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/39798\/revisions\/39840"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/iskv.ee\/et\/wp-json\/wp\/v2\/media\/39799"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/iskv.ee\/et\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=39798"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/iskv.ee\/et\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=39798"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/iskv.ee\/et\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=39798"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}