{"id":39804,"date":"2026-10-30T10:40:00","date_gmt":"2026-10-30T07:40:00","guid":{"rendered":"https:\/\/stage.estweld.ee\/nalogi-pri-prodazhe-i-maamaks\/"},"modified":"2026-10-31T21:34:04","modified_gmt":"2026-10-31T18:34:04","slug":"kinnisvara-muugi-maksud-ja-maamaks","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/iskv.ee\/et\/nalogi-pri-prodazhe-i-maamaks\/","title":{"rendered":"Maksud kinnisvara m\u00fc\u00fcgil ja \u00fc\u00fcrimisel Eestis ning uus maamaks: meelespea omanikule"},"content":{"rendered":"

Enne korteri, suvila v\u00f5i maat\u00fcki m\u00fc\u00fcki esitavad omanikud maaklerile peaaegu alati \u00fche ja sama k\u00fcsimuse: \u201eKas ma pean p\u00e4rast notaritehingut maksma tulumaksu ja kas m\u00fc\u00fck tuleb deklareerida Maksu- ja Tolliameti (EMTA) iga-aastases tuludeklaratsioonis?"<\/em><\/p>\n

Eesti tulumaksuseadus (TuMS)<\/strong> n\u00e4eb koduomanikele ette v\u00e4ga laiad maksusoodustused, kuid sisaldab rangeid reegleid objekti kasutusotstarbe ja t\u00e4htaegade kohta. Selgitame peamisi olukordi lihtsas keeles.<\/p>\n

L\u00fchidalt peamisest:<\/strong> Korteri v\u00f5i maja m\u00fc\u00fck, mida kasutasite vahetult enne m\u00fc\u00fcmist oma alalise v\u00f5i peamise elukohana (alaline v\u00f5i peamine elukoht<\/em>)<\/strong>, on tulumaksust vabastatud \u2014 kuid seda maksuvabastust saab kasutada mitte sagedamini kui kord 2 aasta jooksul<\/strong>. Samuti on maksuvaba suvila v\u00f5i aiamaja m\u00fc\u00fck, kui see on olnud teie omandis kauem kui 2 aastat.<\/div>\n
\n

1. Millal EI maksustata kinnisvara m\u00fc\u00fcki Eestis tulumaksuga?<\/h2>\n

Tulumaksuseadus (TuMS \u00a7 15 lg 5) vabastab kinnisvara v\u00f5\u00f5randamisest saadud kasu tulumaksust mitmel olulisel juhul:<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n
Maksuvabastuse alus<\/th>\nPeamised tingimused, mida Maksu- ja Tolliamet (EMTA) kontrollib<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
1. Alalise v\u00f5i peamise elukoha (Elukoht<\/em>) m\u00fc\u00fck<\/strong><\/td>\nKasutasite korterit v\u00f5i elamut kuni v\u00f5\u00f5randamiseni faktiliselt oma elukohana. Oluline:<\/strong> ainu\u00fcksi elukoha registreerimisest rahvastikuregistris (Rahvastikuregister<\/em>) ei piisa, kui te seal tegelikult ei elanud v\u00f5i andsite korteri \u00fc\u00fcrile. Maksuvabastus kehtib \u00fche v\u00f5\u00f5randamise kohta 2 aasta jooksul<\/strong>.<\/td>\n<\/tr>\n
2. Suvila v\u00f5i aiamaja (Suvila v\u00f5i aiamaja<\/em>) m\u00fc\u00fck<\/strong><\/td>\nKinnisasi on suvila v\u00f5i aiamaja, on olnud teie kui omaniku valduses \u00fcle 2 aasta<\/strong> ning kinnistu suurus ei \u00fcleta 0,25 hektarit (2 500 m\u00b2)<\/strong>.<\/td>\n<\/tr>\n
3. Erastatud v\u00f5i omandireformi k\u00e4igus tagastatud vara m\u00fc\u00fck<\/strong><\/td>\nKui korter v\u00f5i maa on omandatud omandireformi k\u00e4igus (1990. aastate erastamine) isiklikult teie poolt (t\u00e4helepanu: kinkelepinguga saadud vara puhul erastamise maksuvabastus kingisaajale \u00fcle ei l\u00e4he!).<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/div>\n

Kui teie tehing vastab t\u00e4ielikult \u00fchele neist tingimustest, ei tule tulumaksu maksta (ning sellist maksuvaba elukoha m\u00fc\u00fcki ei ole vaja f\u00fc\u00fcsilise isiku tuludeklaratsioonis deklareerida).<\/p>\n

\n

2. Millistel juhtudel tuleb tulumaksu maksta ja kuidas maksusummat v\u00e4hendada?<\/h2>\n

Tulumaksukohustus tekib siis, kui m\u00fc\u00fcte kasuga kinnisvara, mis ei olnud teie elukoht<\/strong>, n\u00e4iteks:<\/p>\n

    \n
  • Teist (investeerimis-)korterit, mille ostsite edasim\u00fc\u00fcgiks v\u00f5i mida andsite \u00fc\u00fcrile;<\/li>\n
  • Kinkelepinguga (kinkeleping<\/em>)<\/strong> v\u00f5i p\u00e4rimise teel<\/strong> saadud korterit, kui te ise ei elanud selles enne m\u00fc\u00fcki kui oma alalises elukohas;<\/li>\n
  • Teist korterit, mis m\u00fc\u00fcakse v\u00e4hem kui 2 aasta jooksul p\u00e4rast seda, kui olete eelmise kodu m\u00fc\u00fcgil elukoha maksuvabastust juba kasutanud.<\/li>\n<\/ul>\n

    Kuidas maksu arvutatakse? (Maksu EI v\u00f5eta kogu m\u00fc\u00fcgisummalt, vaid ainult puhaskasult!)<\/h3>\n

    Tulumaksuga maksustatakse \u00fcksnes kasu vara v\u00f5\u00f5randamisest (kasu vara v\u00f5\u00f5randamisest<\/em>)<\/strong>, mida arvutatakse valemiga:<\/p>\n

    Maksustatav kasu = M\u00fc\u00fcgihind - Soetamismaksumus - Dokumentaalselt t\u00f5endatud kulud<\/code><\/div>\n

    Mida saab m\u00fc\u00fcgihinnast maha arvata (lepingute, arvete ja pangav\u00e4ljav\u00f5tete olemasolul):<\/strong><\/p>\n

      \n
    1. Hinna, mille eest te ise selle korteri kunagi ostsite;<\/li>\n
    2. Kapitaalremondi ja rekonstrueerimise<\/strong> kulud (akende, elektrijuhtmestiku ja torustiku vahetus, \u00fcmberehitus \u2014 kuid mitte jooksev sanitaarhooldus);<\/li>\n
    3. V\u00f5\u00f5randamisega otseselt seotud kulud: kinnisvaramaakleri teenustasu<\/strong>, notari tasu ja riigil\u00f5iv.<\/li>\n<\/ol>\n
      Oluline n\u00fcanss kinkimine, p\u00e4rimine ja ost:<\/strong> Kui vanemad kinkisid korteri lapsele kinkelepinguga (kinkeleping<\/em>), on lapse jaoks korteri \u201esoetamismaksumus" null eurot<\/strong>! Kui laps otsustab selle korteri m\u00fc\u00fca ilma seal ise elamata, tuleb tulumaksu maksta peaaegu kogu m\u00fc\u00fcgisummalt. Seet\u00f5ttu on enne perekondliku kinnisvara \u00fcmbervormistamist alati m\u00f5istlik pidada n\u00f5u notari v\u00f5i maksun\u00f5ustajaga.<\/div>\n
      \n

      3. Korteri \u00fc\u00fcrile andmine: kuidas \u00fc\u00fcritulu deklareerida?<\/h2>\n

      Kui annate eluruumi \u00fc\u00fcrile f\u00fc\u00fcsilise isikuna ja deklareerite tulu EMTA iga-aastases tuludeklaratsioonis:<\/p>\n

        \n
      • Lubab seadus \u00fc\u00fcritulust automaatselt maha arvata 20% \u00fc\u00fcrimisega seotud kulude<\/strong> (korteri korrashoid ja amortisatsioon) katteks ilma kuludokumente esitamata;<\/li>\n
      • Seega arvutatakse tulumaks ainult \u00fclej\u00e4\u00e4nud 80%<\/strong> \u00fc\u00fcrisummalt (k\u00f5rvalkulud, mida \u00fc\u00fcrnik h\u00fcvitab rangelt K\u00dc arvete ja arvestite alusel, ei loeta \u00fc\u00fcrituluks).<\/li>\n<\/ul>\n
        \n

        4. Uuendatud maamaks (Maamaks<\/em>) Ida-Virumaal<\/h2>\n

        P\u00e4rast Maa- ja Ruumiameti l\u00e4bi viidud maa korralist hindamist Eestis muutusid maat\u00fckkide maksustamishinnad. Mida peavad teadma korterite, eramute ja suvilate omanikud Narvas, Sillam\u00e4el ja Kohtla-J\u00e4rvel:<\/p>\n

          \n
        • Tavaliste korterelamute korteriomanike jaoks<\/strong> j\u00e4\u00e4b maamaksu summa \u00fche korteri kohta Ida-Virumaal s\u00fcmboolseks (sageli vaid m\u00f5ni euro aastas).<\/li>\n
        • Kodualuse maa maksusoodustus (Kodualuse maa maksusoodustus<\/em>):<\/strong> Maa hoone all, kus asub teie rahvastikuregistrisse kantud elukoht maksustamisaasta 1. jaanuari seisuga, on vabastatud maamaksust v\u00f5i kehtib sellele soodustus vastavalt kohaliku omavalitsuse reeglitele.<\/li>\n
        • Maksut\u00f5usu kaitsemehhanism:<\/strong> Seadus piirab maamaksu iga-aastast kasvu, et \u00fcleminek uutele maa maksustamishindadele toimuks sujuvalt. Oma maamaksu saab kontrollida e-MTA<\/em> keskkonnas.<\/li>\n<\/ul>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

          Millistel juhtudel on korteri v\u00f5i suvila m\u00fc\u00fck Eestis tulumaksust t\u00e4ielikult vabastatud, kuidas arvutatakse maksustatavat kasu investeerimiskorteri m\u00fc\u00fcgil ja mida on oluline teada maamaksust.<\/p>","protected":false},"author":16,"featured_media":39805,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[324],"tags":[],"class_list":["post-39804","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-finansy"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/iskv.ee\/et\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/39804","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/iskv.ee\/et\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/iskv.ee\/et\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/iskv.ee\/et\/wp-json\/wp\/v2\/users\/16"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/iskv.ee\/et\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=39804"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/iskv.ee\/et\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/39804\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":39841,"href":"https:\/\/iskv.ee\/et\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/39804\/revisions\/39841"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/iskv.ee\/et\/wp-json\/wp\/v2\/media\/39805"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/iskv.ee\/et\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=39804"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/iskv.ee\/et\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=39804"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/iskv.ee\/et\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=39804"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}