{"id":39808,"date":"2026-10-30T10:20:00","date_gmt":"2026-10-30T07:20:00","guid":{"rendered":"https:\/\/stage.estweld.ee\/sdelka-u-notariusa-i-skrytye-nedostatki\/"},"modified":"2026-10-30T22:23:02","modified_gmt":"2026-10-30T19:23:02","slug":"tehing-notari-juures-ja-varjatud-puudused","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/iskv.ee\/et\/sdelka-u-notariusa-i-skrytye-nedostatki\/","title":{"rendered":"Kuidas toimub notaritehing Eestis ja kuidas kaitsta end varjatud puuduste (varjatud puudused) n\u00f5uete eest"},"content":{"rendered":"

Eestis peab iga kinnisvaratehingu (olgu selleks 10 000 \u20ac maksva korteri m\u00fc\u00fck Sillam\u00e4el, 120 000 \u20ac maksva eramu m\u00fc\u00fck Narva-J\u00f5esuus v\u00f5i suvila m\u00fc\u00fck Kudruk\u00fclas) kohustuslikus korras t\u00f5estama notar<\/strong>. Lihtkirjalikul kinnisvara m\u00fc\u00fcgilepingul ilma notarita ei ole juriidilist j\u00f5udu.<\/p>\n

Eesti notariaals\u00fcsteem on \u00fcks Euroopa k\u00f5ige digitaliseeritumaid ja turvalisemaid: tehingu saab l\u00e4bi viia nii isiklikult notarib\u00fcroos kohapeal (Narvas, J\u00f5hvis v\u00f5i m\u00f5nes teises linnas) kui ka kaugt\u00f5estamise teel videosilla vahendusel (kaugt\u00f5estamine<\/em>)<\/strong>, allkirjastades lepingu ID-kaardi, Smart-ID v\u00f5i Mobiil-ID abil.<\/p>\n

Arvelduste turvalisus on aga vaid pool v\u00f5itu. V\u00e4hemalt sama oluline on fikseerida lepingus korrektselt objekti tehniline seisukord<\/strong>, et p\u00e4rast tehingut ei tekiks poolte vahel vaidlusi niinimetatud varjatud puuduste (varjatud puudused<\/em>)<\/strong> \u00fcle.<\/p>\n

L\u00fchidalt peamisest:<\/strong> Kinnisvara ostmisel ilma pangata liigub raha reeglina l\u00e4bi kaitstud notari deposiitkonto (notari deposiitkonto<\/em>)<\/strong>. Ja selleks, et m\u00fc\u00fcja ei peaks p\u00e4rast m\u00fc\u00fcki maksma h\u00fcvitist vana elektrijuhtmestiku v\u00f5i n\u00f5rga veesurve eest, tuleb k\u00f5ik vana korteri teadaolevad ise\u00e4rasused ausalt ja \u00fcksikasjalikult kirja panna otse notariaalse m\u00fc\u00fcgilepingu teksti.<\/div>\n
\n

1. Eesti notariaalse ostu-m\u00fc\u00fcgitehingu 5 etappi<\/h2>\n

Kui ostja ja m\u00fc\u00fcja on hinnas ning tingimustes kokku leppinud, v\u00f5tab tehinguni j\u00f5udmine aega 3\u20135 t\u00f6\u00f6p\u00e4eva<\/strong> (omavahenditega ostes) kuni 2\u20133 n\u00e4dalat<\/strong> (kui ostja taotleb pangast kodulaenu).<\/p>\n

    \n
  1. Andmete ettevalmistamine notarile.<\/strong> Maakler kogub poolte t\u00e4ielikud andmed, kontrollib m\u00fc\u00fcja perekonnaseisu (kas korter ei ole abikaasade \u00fchisvara isegi juhul, kui abielu on ammu lahutatud, kuid \u00fchisvara jagamata), k\u00fcsib K\u00dc-lt t\u00f5endi v\u00f5lgnevuste puudumise kohta ning edastab tehingu sisendi notarib\u00fcroole.<\/li>\n
  2. Tasumine notari deposiitkonto (Notari deposiitkonto<\/em>) kaudu.<\/strong> Kui korter ostetakse ilma pangalaenuta, kannab ostja ostusumma notari spetsiaalsele ametikontole 1\u20133 p\u00e4eva enne lepingu allkirjastamist<\/strong>. Notar n\u00e4eb raha laekumist enne tehingu algust ning m\u00fc\u00fcja saab usaldusv\u00e4\u00e4rse garantii: niipea kui leping on allkirjastatud, kannab notar raha m\u00fc\u00fcjale (tavaliselt 1\u20133 pangap\u00e4eva jooksul).<\/li>\n
  3. Lepingu ettelugemine ja allkirjastamine.<\/strong> Notar loeb kogu lepingu teksti m\u00f5lemale poolele valjusti ette, tagab vajadusel t\u00f5lke vene v\u00f5i inglise keelde ning selgitab iga punkti \u00f5iguslikke tagaj\u00e4rgi.<\/li>\n
  4. Korteri ja v\u00f5tmete \u00fcleandmis-vastuv\u00f5tmisakt.<\/strong> Lepingus fikseeritakse valduse \u00fcleandmise t\u00e4pne kuup\u00e4ev ja kellaaeg. V\u00f5tmete \u00fcleandmisel allkirjastavad pooled akti vee-, elektri- ja gaasiarvestite n\u00e4itudega.<\/li>\n
  5. Kanne kinnistusraamatusse (Kinnistusraamat<\/em>).<\/strong> Omandi\u00f5igus l\u00e4heb ostjale juriidiliselt \u00fcle mitte notari juures lepingu allkirjastamise hetkel, vaid vastava kande tegemisel kinnistusraamatusse (tavaliselt m\u00f5ne p\u00e4eva jooksul p\u00e4rast tehingut).<\/li>\n<\/ol>\n

    Kes tasub notari tasu ja riigil\u00f5ivu?<\/h3>\n

    Eestis v\u00e4ljakujunenud hea tava kohaselt:<\/p>\n

      \n
    • Notari tasu (notari tasu<\/em>)<\/strong> ostu-m\u00fc\u00fcgitehingu t\u00f5estamise eest jagatakse m\u00fc\u00fcja ja ostja vahel v\u00f5rdselt (50% ja 50%<\/strong>) v\u00f5i vastavalt poolte kokkuleppele;<\/li>\n
    • Riigil\u00f5ivu (riigil\u00f5iv<\/em>)<\/strong> uue omaniku kinnistusraamatusse kandmise eest ning panga h\u00fcpoteegi seadmisega seotud kulud tasub ostja<\/strong>.<\/li>\n<\/ul>\n
      \n

      2. Mis on \u201evarjatud puudused" (Varjatud puudused<\/em>) ja miks on nende \u00fcmber nii palju vaidlusi?<\/h2>\n

      Vastavalt Eesti v\u00f5la\u00f5igusseadusele (V\u00d5S)<\/strong> peab m\u00fc\u00fcdav asi vastama lepingutingimustele. Kui p\u00e4rast korteri ostmist ilmneb oluline puudus, mis eksisteeris juba tehingu tegemise hetkel, kuid ei olnud tavap\u00e4rasel \u00fclevaatusel m\u00e4rgatav ja millest m\u00fc\u00fcja vaikis, on ostjal \u00f5igus n\u00f5uda:<\/p>\n

        \n
      • puuduse k\u00f5rvaldamist m\u00fc\u00fcja kulul;<\/li>\n
      • ostuhinna alandamist<\/strong> (osa raha tagastamist);<\/li>\n
      • \u00e4\u00e4rmuslikel juhtudel \u2014 lepingust taganemist.<\/li>\n<\/ul>\n

        Milles seisneb l\u00f5ks 1960.\u20131980. aastate majades asuvate korterite m\u00fc\u00fcmisel?<\/h3>\n

        Eesti Riigikohus<\/strong> on oma praktikas korduvalt r\u00f5hutanud: 50-aastases majas asuva korteri ostja ei saa eeldada sellelt kaasaegse uusarenduse omadusi<\/strong> (n\u00e4iteks ideaalset heliisolatsiooni v\u00f5i loomuliku kulumise puudumist).<\/p>\n

        Kui aga m\u00fc\u00fcja teadis (v\u00f5i pidi teadma) konkreetsest probleemist ja ei m\u00e4rkinud seda notariaalsesse lepingusse<\/strong>, langeb vastutus m\u00fc\u00fcjale. T\u00fc\u00fcpilised varjatud puuduste n\u00e4ited j\u00e4relturul:<\/p>\n

          \n
        • vana alumiiniumist elektrijuhtmestik, mis s\u00e4deleb v\u00f5i ei pea vastu pesumasina ja praeahju samaaegsele sissel\u00fclitamisele (peidetud uue pinglae ja v\u00e4rske tapeedi taha);<\/li>\n
        • hallitus ja otsaseina l\u00e4bik\u00fclmumine talvel, mis on suvel vahetult enne m\u00fc\u00fcki lihtsalt \u00fcle v\u00e4rvitud v\u00f5i v\u00e4rske tapeediga kaetud;<\/li>\n
        • mittefunktsioneeriv ventilatsioonis\u00fcsteem, l\u00e4bijooksev katus 5. korruse korteri kohal v\u00f5i keldri regulaarne \u00fcleujutamine;<\/li>\n
        • l\u00e4rmakad ja asotsiaalse eluviisiga naabrid v\u00f5i kroonilised kohtuvaidlused korteri\u00fchistu sees.<\/li>\n<\/ul>\n
          \n

          3. Kuidas kaitsta nii m\u00fc\u00fcjat kui ka ostjat?<\/h2>\n

          M\u00e4rge kuulutuses \u201ekorter vajab remonti"<\/em> v\u00f5i suus\u00f5naline lause \u201ete ju n\u00e4gite ise, et maja on vana"<\/em> ei kaitse m\u00fc\u00fcjat vaidluse korral. Ainus kindel juriidiline kaitse on objekti ise\u00e4rasuste aus ja detailne fikseerimine otse notariaalses m\u00fc\u00fcgilepingus<\/strong>:<\/p>\n

            \n
          • M\u00e4rkida \u00e4ra hoone ligikaudne ehitusaasta ning see, kas korteris on vahetatud elektrijuhtmestik, veetorustik ja k\u00fctteradiaatorid;<\/li>\n
          • Fikseerida akende, p\u00f5randate ja sanitaartehnika seisukord;<\/li>\n
          • Lisada lepingule v\u00f5i anda allkirja vastu \u00fcle viimased K\u00dc arved ja \u00fchistu \u00fcldkoosolekute protokollid.<\/li>\n<\/ul>\n

            Kui ostja on k\u00f5ikidest korteri erip\u00e4radest eelnevalt teadlik ning need andmed on kantud lepingu eseme kirjelduse ossa, ei loeta sellist omadust enam \u201evarjatud puuduseks" \u2014 ja m\u00f5lemad pooled saavad rahulikult magada.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

            Alates objekti broneerimisest ja raha kandmisest notari deposiitkontole kuni korteri tehnilise seisukorra korrektse kirjeldamiseni m\u00fc\u00fcgilepingus \u2014 selgitame kinnisvaratehingu juriidilist mehhaanikat.<\/p>","protected":false},"author":16,"featured_media":39809,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[325],"tags":[],"class_list":["post-39808","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-pravo"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/iskv.ee\/et\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/39808","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/iskv.ee\/et\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/iskv.ee\/et\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/iskv.ee\/et\/wp-json\/wp\/v2\/users\/16"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/iskv.ee\/et\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=39808"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/iskv.ee\/et\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/39808\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":39822,"href":"https:\/\/iskv.ee\/et\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/39808\/revisions\/39822"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/iskv.ee\/et\/wp-json\/wp\/v2\/media\/39809"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/iskv.ee\/et\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=39808"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/iskv.ee\/et\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=39808"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/iskv.ee\/et\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=39808"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}