Mida jälgida korteriühistu (KÜ) arvel enne korteri ostmist Narvas või Sillamäel
Ida-Virumaa koduostjad — eriti need, kes kolivad Tallinnast või Tartust, ostavad korteri vanematele või üürile andmiseks — vaatavad sageli esimesena objekti müügihinda. Narva, Sillamäe ja Kohtla-Järve järelturul mängivad aga korteri igakuised ülalpidamiskulud vähemalt sama suurt rolli kui ostuhind ise.
Kaks väliselt identset 48 m² suurust kahetoalist korterit naabertänavatel võivad talvise arve poolest erineda 70–120 € kuus. Ühe kütteperioodi jooksul teeb see hinnavaheks 500–700 €, viie aastaga aga mitu tuhat eurot. Et korteri omamise tegelikku kulu eelnevalt hinnata, küsime enne broneerimist müüjalt alati vähemalt kahte korteriühistu (KÜ) arvet: talve kõige külmema kuu (jaanuar või veebruar) ja suvekuu (juuli) eest.
1. Küte (Küte / Soojusenergia): arvestame mitte ainult eurodes, vaid ka MWh-des
Talvise arve kõige kaalukam kuluartikkel on kaugküte. Piirkonna linnades kehtivad erinevad soojusvõrkude tariifid (näiteks Narvas on ajalooliselt olnud üks Eesti soodsamaid tariife, kuid praegu on see elektrijaamade ja katlamajade moderniseerimise tõttu muutumas, samas kui Sillamäel ja Kohtla-Järvel on oma MWh hinnastruktuur).
Millele pöörata tähelepanu küttereal:
- Kütte maksumus ruutmeetri kohta külmal kuul. Jagage küttesumma korteri pindalaga. Hästi soojustatud ja reguleeritud soojussõlmega majas on see näitaja märgatavalt madalam kui vanas paneelmajas, millel on soojustamata otsaseinad ja vanad trepikoja aknad.
- Automaatne soojussõlm. Kui majja on paigaldatud kaasaegne ilmastikutundlik soojussõlm, vähendab süsteem sulailmade ajal soojusvarustust automaatselt ning elanikud ei „küta tänavat" läbi avatud õhuakende.
- Käterätikuivati / sooja vee tsirkulatsioon (Soe vesi / Tsirkulatsioon). Mõnes majas arvestatakse tsirkulatsiooni eest fikseeritud tasu aastaringselt — kontrollige selle suurust suviselt arvelt.
2. Remondifond (Remondifond) ja hooldus- ning haldustasu (Hooldustasu / Haldustasu)
Need read näitavad, kuidas maja majandatakse ning millised tööd on juba tehtud või plaanis.
| Rida KÜ arvel | Mida see praktikas tähendab | Millele peaks ostja tähelepanu pöörama |
|---|---|---|
| Haldustasu / Hooldustasu | Maja haldamine, raamatupidamine, majahoidja, trepikoja koristus, avariiteenus | Tavaliselt fikseeritud tariif 1 m² kohta aastaringselt. Sõltub sellest, kas maja juhib oma juhatuse esimees või haldusfirma. |
| Remondifond (talv / suvi) | Ühistu kogutavad vahendid jooksvaks ja kapitaalremondiks (katus, püstakud, vuugid, fassaad) | Paljudes Ida-Virumaa majades kehtib hooajaline määr: talvel alandatakse remondifondi (nt 0,30–0,50 €/m²), et leevendada küttekulude koormust, ja suvel tõstetakse (kuni 0,80–1,50 €/m²). |
| Laenumakse / KredEx laen | Maja pangalaenu tagasimakse (nt fassaadi, katuse või torustiku vahetuse eest) | Kui ühistu on võtnud renoveerimislaenu, täpsustage esimehelt laenu lõpptähtaega ja seda, milline on intressimäär — fikseeritud või Euriboriga seotud. |
Kas madal remondifond on hea või halb?
Järelturu paradoks: liiga madal remondifond vanas majas on ohumärk. Kui 1970. aastate majas on veepüstakud vahetamata, katus lekib, kuid ühistu kogub korteri kohta vaid 15 eurot, „et kedagi mitte pahandada", tähendab see, et esimese tõsisema avarii korral peavad elanikud korraga koguma mitmesaja euro suuruse sihtotstarbelise makse.
Ja vastupidi: kui arvel on laenurida (Laen) summas 35–50 €, kuid maja fassaad on juba soojustatud, katus vahetatud ning paigaldatud uued termostaatidega radiaatorid, on tänu küttekulude kokkuhoiule teie lõplik talvine arve sageli väiksem kui renoveerimata majas, samas kui korter ise on väärtuslikum ja kergemini müüdav.
3. Varjatud detailid: korteri võlgnevused ja maja üldised võlglased
Vastavalt Eesti korteriomandi- ja korteriühistuseadusele (KrtS) võib omandiõiguse üleminekul uus korteriomanik vastutada solidaarselt eelmise omaniku korteriühistu ees tekkinud võlgnevuste eest, kui seda küsimust ei ole notariaalsel tehingul reguleeritud.
Seetõttu kontrollime enne tehingut kindlasti kahte punkti:
- Korteri enda saldo (Võlgnevus / Ettemaks). Arve üla- või alaosas on alati märgitud võla või ettemaksu jääk kuu alguse seisuga. Notariaalse tehingu hetkeks peab müüja võlg olema null (või peetakse see tehingusummast kinni notari deposiidi kaudu).
- Kogu ühistu finantstervis. KÜ nime või registrikoodi järgi saab Äriregistrist (Äriregister) vaadata ühistu majandusaasta aruannet: kas majal on reservkapital ja kas ühistul ei ole teiste korterite võlglaste tõttu kroonilisi võlgnevusi soojus- ja vee-ettevõtete ees.
4. Ostja kontrollnimekiri: 5 küsimust KÜ esimehele või maaklerile
Enne lõpliku ostuotsuse tegemist Narvas, Sillamäel või Kohtla-Järvel esitage need viis küsimust:
- Millised suuremad tööd on majas viimase 5–7 aasta jooksul tehtud? (Katus, otsaseinte või kogu fassaadi soojustamine, külma ja sooja vee ning kanalisatsiooni püstakud, trepikodade elektrijuhtmestik, soojussõlm).
- Millised tööd on KÜ üldkoosolekul planeeritud järgmiseks 2 aastaks? Kas on plaanis võtta uus laen või tõsta remondifondi määra?
- Kas remondifondi määr muutub talve ja suve lõikes? (Seetõttu võrrelge alati jaanuari ja juuli arveid).
- Kas vee- ja elektriarvestite näidud edastatakse automaatselt (kaugloetavalt) või käsitsi?
- Milline on parkimiskorraldus maja juures? (Vaba parkimine, parkimiskaardid elanikele, ühistu otsusega kinnitatud kohad).