Korterelamute renoveerimine EIS-i (endise KredExi) toel Ida-Virumaal: kuidas muutuvad arved ja korteri hind
Narva, Sillamäe, Kohtla-Järve ja Jõhvi elamufond koosneb 85–90% ulatuses tellis- ja paneelmajadest, mis on ehitatud 1950.–1980. aastatel. Konstruktsiooniliselt on paljudel neist hoonetest hea vastupidavusvaru, kuid nende tehnosüsteemid ja soojusisolatsioon projekteeriti odava energia ajastul.
Täna eraldab riiklik sihtasutus EIS (Ettevõtluse ja Innovatsiooni Sihtasutus, endine KredEx) spetsiaalseid kvoote ja kõrgendatud toetusmäärasid just Ida-Virumaa piirkonnale, et aidata korteriühistutel läbi viia terviklik või osaline rekonstrueerimine. Ostja ja müüja jaoks on maja renoveerimisstaatusest saanud kinnisvaraturul üks peamisi hinnakujunduse tegureid.
1. Mille poolest erineb „osaline remont" EIS-i (KredExi) tervikrenoveerimisest?
Korterite müügikuulutusi sirvides on lihtne märgata: mõned majad näevad välja nagu kaasaegsed Skandinaavia uusehitised ühtse rõduklaasimise ja ventilatsiooniklappidega, teistel on aga vaid otsaseinad krohvitud ja üle värvitud.
Ida-Virumaa turul kohtab kolme peamist maja uuendamise stsenaariumi:
| Maja uuendamise tase | Mis on hoones tavaliselt tehtud | Mõju elanikule ja korteri väärtusele |
|---|---|---|
| Baastase (KÜ omavahenditest) | Remonditud pehme katusekate, soojustatud ainult külmad otsaseinad, vahetatud trepikoja aknad ja välisuksed, uuendatud soojussõlm | Kaovad lekked ja tuuletõmbus äärmistes korterites, soojuse kokkuhoid on umbes 10–15%, laenukoormust majal tavaliselt ei ole. |
| Osaline renoveerimine | Kogu fassaadi ja sokli soojustamine, katuse remont, küttesüsteemi tasakaalustamine, vee- ja kanalisatsioonipüstakute vahetus | Soojuse kokkuhoid 25–35%, korterites on talvel stabiilselt soe (+21…+22 °C), kaob niiskus esimestel ja viimastel korrustel. |
| Tervikrenoveerimine EIS-i (KredExi) toetusega | Fassaadi ja katuse täielik soojustamine, kõigi akende vahetamine (või tõstmine soojustuskihti), individuaalsete termostaatidega kahetoru-küttesüsteem, soojustagastusega sundventilatsioon, sageli ka päikesepaneelid katusel | Küttekulude kokkuhoid 40–55%, tervislik sisekliima ilma hallituse ja uduste akendeta, energiamärgise klassi tõus tasemele C või B, maksimaalne likviidsus edasimüügil. |
2. Miks on Ida-Virumaal toetustingimused soodsamad kui Tallinnas?
Suuremates linnades (Tallinn, Tartu) on ruutmeetri turuväärtus kõrge, mistõttu on ühistutel lihtsam saada pangafinantseeringut ka väiksema riikliku toetusmääraga. Ida-Virumaal on korterite turuhinnad madalamad, kuid ehitusmaterjalide ja -tööde maksumus on sama mis mujal Eestis.
Seda erinevust arvestades pakub riik Ida-Virumaa regionaalsetes toetusmeetmetes:
- Kõrgemat tagastamatu toetuse protsenti (kuni 50% ja rohkem, sõltuvalt renoveerimise mahust ja konkreetse taotlusvooru tingimustest);
- Otselaene EIS-ilt (KredExilt) juhtudel, kui kommertspangad on väikelinna korteriühistu finantseerimisel ettevaatlikud.
Tänu sellele jääb igakuine laenumakse Ida-Virumaa korteriomanikule taskukohaseks ning saab suuresti kaetud madalamate küttearvete arvelt.
3. Ostja peamine hirm: „Majal on suur laen — kas ma ei hakka üle maksma?"
Sage küsimus korterite vaatamistel Narvas ja Sillamäel: „Miks ma peaksin ostma korteri majas, kus tuleb iga kuu maksta 45 eurot KredExi laenu, kui naabermajal laenu ei ole?"
Arvutame selle läbi tingliku näite põhjal kahetoalise korteri (48 m²) kohta jaanuaris:
- Renoveerimata maja ilma laenuta:
- Küte pakaselisel kuul: 115 €
- Remondifond (vanade torude ja katuse lappimiseks): 29 € (0,60 €/m²)
- Kokku kahe rea peale: 144 €, kusjuures nurgatoas on jahe ja maja välisilme on amortiseerunud.
- Renoveeritud maja koos laenuga:
- Küte (pärast fassaadi soojustamist ja uute radiaatorite seadistamist): 55 €
- Laenumakse + remondifond: 60 €
- Kokku kahe rea peale: 115 €, kusjuures korteris on tänu soojustagastusele värske ja soe õhk, uued aknad, puhas fassaad ning puudub ootamatute avariide oht.
Isegi kui suvekuudel on makse renoveeritud majas aastaringse laenugraafiku tõttu veidi kõrgem, on aasta lõikes kulud võrreldavad, kuid elukvaliteet ja korteri turuväärtus on võrreldamatult kõrgemad.
4. Kuidas mõjutab energiamärgis (A–G) kodulaenu saamist?
Kui ostate korteri eluasemelaenuga (või plaanite selle mõne aasta pärast müüa laenuga ostjale), on hoone energiamärgisel ehitisregistris (Ehitisregister) otsene rahaline tähendus:
- Eesti pangad (Swedbank, SEB, LHV, Coop, Luminor) rakendavad üha aktiivsemalt „rohelisi" laenutingimusi: kõrge energiaklassiga (A, B, C) või terviklikult renoveeritud majade puhul kiidavad pangad tagatise meelsamini heaks ja pakuvad mõnikord madalamat pangamarginaali.
- Kinnisvarahindajad arvestavad eksperthinnangu (hindamisakt) koostamisel fassaadi, katuse ja tehnosüsteemide seisukorda korteri väärtust tõstva tegurina.
5. Mida kontrollida, kui maja alles valmistub renoveerimiseks?
Mõnikord on tulusaks investeeringuks korteri ostmine majas, kus KÜ üldkoosolek on renoveerimisotsuse juba vastu võtnud, projekt on valmis ja taotlus EIS-ile esitatud, kuid ehitustööd pole veel alanud:
- Uurige ühistu esimehelt, millises etapis projekt on (kas energiaaudit on tehtud, ehitusprojekt kinnitatud ja rahastusotsus olemas).
- Täpsustage, kas renoveerimise käigus vahetatakse ka korterite sees olevad radiaatorid ja ventilatsioonikanalid — sellega on oluline arvestada, kui plaanite kohe pärast ostu teha siseviimistlusremondi.