Ida-Virumaa kinnisvaraturu ülevaade: Maa- ja Ruumiameti tegelikud tehinguhinnad vs. portaalide pakkumishinnad
Eesti kinnisvaraturu üks suurimaid eeliseid on selle kõrge läbipaistvus. Iga notariaalne ostu-müügitehing jõuab riiklikusse Maa- ja Ruumiameti tehingute andmebaasi, kus fikseeritakse objekti pindala, hoone tüüp ja tegelik tehingusumma.
Kui aga müüja või ostja avab populaarsed kinnisvaraportaalid, näeb ta seal pakkumishindu, mis Ida-Virumaal erinevad tegelikest tehinguhindadest sageli 15–30%. Miks selline hinnakäärid tekivad ja kuidas määrata korteri õiglane turuhind?
1. Kust vaadata tegelikku hinnastatistikat (Maa- ja Ruumiamet)?
Maa- ja Ruumiamet avaldab igal kuul avaliku korteriomandite tehingute statistika (Korteriomandite hinnastatistika) maakondade, linnade ja isegi konkreetsete asulate lõikes.
Maa- ja Ruumiameti tabelite analüüsimisel on oluline eristada kahte näitajat:
- Keskmine ruutmeetri hind (Keskmine hind) — perioodi kõigi tehingute aritmeetiline keskmine. Kui sel kuul müüdi Narvas või Narva-Jõesuus mitu kallist korterit uutes või terviklikult renoveeritud majades, hüppab keskmine hind järsult üles.
- Mediaanhind ruutmeetri kohta (Mediaanhind) — näitaja, mis jagab turu täpselt pooleks (50% tehingutest tehti sellest summast odavamalt, 50% kallimalt). Just mediaanhind peegeldab kõige täpsemalt tüüpilise järelturu korteri väärtust.
2. Millest tegelikult sõltub ruutmeetri hind Narvas ja Sillamäel?
Ühe ja sama linna piires võib ruutmeetri hinnavahe olla kahe- või isegi kolmekordne. Kui maakler või kutseline hindaja arvutab korteri turuväärtust, tugineb ta viiele põhitegurile:
| Hindamistegur | Mis tõstab hinda (+10…+30%) | Mis alandab hinda (−10…−25%) |
|---|---|---|
| 1. Korteri ja tehnosüsteemide seisukord | Värske kapitaalremont, uus vaskjuhtmestik, sirged seinad, uus sanitaartehnika ja integreeritud köögimööbel | Kapitaalremonti vajav seisukord, vana alumiiniumjuhtmestik, puitraamiga aknad, niiskuse- või tubakalõhn |
| 2. Korrus liftita majas | 2. ja 3. korrus 5-korruselises majas — kõrgeim nõudlus kõigis ostjarühmades | 5. (viimane) korrus ilma liftita ja 1. korrus (eriti ilma rõduta või külma keldri kohal) |
| 3. Maja seisukord ja KÜ arved | Soojustatud fassaad, remonditud katus, madalad küttearved, puhas trepikoda | Kõrged talvised arved, renoveerimata maja, ühistu võlgnevused |
| 4. Juriidiline korrasolek (EHR) | Planeering vastab 100% ehitisregistri (Ehitisregister) andmetele — objekt sobib pangalaenu tagatiseks | Seadustamata vaheseina eemaldamine või köögi ümbertõstmine — korterit saab osta vaid omavahenditest (ilma pangalaenuta) |
| 5. Linnaosa ja vaade akendest | Narvas — Pähklimäe, Kesklinn; Sillamäel — majad rannapromenaadi ja Viru puiestee ääres | Kaugemad äärelinnad, aknad mürarikka magistraali või tööstusala poole |
3. Müüja tüüpiline viga: „Panen 2 000 € kallimalt — jääb tingimisruumi"
Paljud omanikud arutlevad nii: „Ma nägin internetis sarnast korterit oma majas 32 000 euroga, panen enda oma 34 000 euroga ja tõsisele ostjale teen allahindlust."
Praktikas toob see strateegia vastupidise tulemuse:
- Naaberkuulutuses 32 000 € maksev korter võib olla portaalis rippunud juba pool aastat just seetõttu, et selle hind on 15% võrra üle paisutatud, samas kui tegelikud tehingud selles majas tehakse Maa- ja Ruumiameti andmetel hinnaga 26 500 – 28 000 €.
- Esimesed 2–3 nädalat pärast kuulutuse avaldamist on periood, mil uute pakkumiste teavitusi jälgivate ostjate tähelepanu on haripunktis. Kui hind on algusest peale turutasemest väljas, lähevad need ostjad kuulutusest mööda.
- 4 kuu pärast on kuulutus „ära väsinud" ning lõpuks peab müüja langetama hinna madalamale sellest summast, millega ta oleks võinud korteri esimesel kuul rahulikult ära müüa.
4. Kuidas hinnata oma korterit enne müüki?
Selle asemel et joonduda konkurentide kõige kallimate kuulutuste järgi (mis tegelikult ei müü), teeme ISKV Kinnisvaras müügieelse analüüsi teie konkreetse mikrorajooni viimase 3–6 kuu tehtud tehingute ja aktiivsete kuulutuste põhjal:
- Võrdleme pindala, majaseeriat ja korrust;
- Kontrollime korteri dokumentatsiooni kinnistusraamatus (Kinnistusraamat) ja ehitisregistris (Ehitisregister);
- Anname nõu, millised väikesed ettevalmistustööd (liigse mööbli äravedu, valgustuse vahetamine, pisiremont) tasuvad end müügil ära ja millesse ei ole enne müüki mõtet raha paigutada.