Kodulaen Ida-Virumaal ja KredExi (EIS) käendus: pankade nõuded ning omafinantseering alates 10%
Eluaseme ostmisel Ida-Virumaal pangalaenu abil on omad eripärad, mis eristavad seda kodulaenu taotlemisest Tallinnas või Tartus. Ühest küljest on korterite hinnad siin märksa taskukohasemad, mis tähendab, et igakuine laenumakse ei koorma liigselt pere-eelarvet. Teisest küljest kehtib kommertspankades eluasemelaenu minimaalse summa alampiir ning kõrgemad nõuded tagatisvara likviidsusele maapiirkondades ja väikelinnades.
Vaatame samm-sammult, kuidas valmistuda laenu taotlemiseks kinnisvara ostul Narvas, Sillamäel, Kohtla-Järvel, Jõhvis või Narva-Jõesuus.
1. Milline laen valida, kui korter maksab 15 000 – 30 000 €?
Ida-Virumaa turul on palju häid kortereid hinnaga 12 000 kuni 30 000 eurot. Siin puutuvad ostjad kokku olulise pangareegliga: klassikalisel kinnisvara tagatisel antaval kodulaenul (kodulaen) on enamikus pankades väljastatava summa alampiir (tavaliselt 10 000 – 20 000 € sõltuvalt pangast — Swedbank, SEB, LHV, Coop Pank, Luminor, Bigbank).
Sõltuvalt valitud objekti hinnast kasutatakse meie piirkonnas kolme finantseerimisinstrumenti:
| Finantseerimisinstrument | Millal kasutatakse Ida-Virumaal | Vormistamise eripärad |
|---|---|---|
| Klassikaline kodulaen (Kodulaen) | Avaramate renoveeritud korterite, rekonstrueeritud majades asuvate korterite, eramute ja suvilate ostmine (alates 25 000 € ja rohkem) | Madalaim intressimäär (6 kuu Euribor + panga marginaal), tähtaeg kuni 25–30 aastat. Kohustuslikud on tagatisvara eksperthinnang (hindamisakt), hüpoteegi seadmine notari juures ja kodukindlustus. |
| Kodulaen EIS-i (KredEx) käendusega | Alalise elukoha ostmine, kui on vaja vähendada omafinantseeringut 10%-ni või kaasata maapiirkonna eluasemelaenu käendus | Vormistatakse otse läbi partnerpanga kodulaenu taotluse esitamisel. |
| Kodu väikelaen / Tagatiseta laen ostuks ja remondiks (Väikelaen / Koduväikelaen) | Kui soodsa korteri ostuks või vahetult tehingujärgseks kapitaalremondiks jääb puudu 5 000 – 15 000 € | Intressimäär on kõrgem kui kodulaenul, kuid ei nõuta notariaalset hüpoteeki ega tasulist eksperthinnangut. Korter vormistatakse kohe ilma koormatisteta. |
2. EIS-i (KredEx) riiklik käendus: kes saavad seda Ida-Virumaal kasutada?
Ettevõtluse ja Innovatsiooni Sihtasutus (EIS) pakub eluasemelaenu käendusi, mis võimaldavad osta kodu minimaalse omafinantseeringuga (alates 10% tavapärase 15–30% asemel).
Peamised sihtrühmad, kellele käendus on kättesaadav:
- Noored pered (vanemad või üksikvanem, kes kasvatavad vähemalt ühte kuni 15-aastast (k.a) last; lasterikastele peredele kehtivad veelgi soodsamad tingimused).
- Noored spetsialistid (kuni 35-aastased (k.a) kõrg-, keskeri- või kutseharidusega spetsialistid, kes on läbinud töökohal katseaja).
- Energiatõhusa eluaseme omandajad (A- või B-energiaklassi hoone või terviklikult rekonstrueeritud korterelamu).
- Maapiirkonna eluasemelaenu käendus — meede, mis on loodud spetsiaalselt selleks, et lihtsustada kodu ostmist ja rekonstrueerimist väljaspool Harju- ja Tartumaad, kui tagatisvara turuväärtus piirkonnas on madalam kui ostu- ja remondikulu.
3. Miks pank keeldub konkreetse korteri finantseerimisest ja kuidas läbida hindamine (Hindamisakt)?
Väga sageli kiidab pank heaks ostja enda maksevõime (sissetulekud ja krediidiajaloo), kuid on vastu konkreetsele tagatisvarale. Kutseliselt hindajalt eksperthinnangu tellimisel pöörake tähelepanu kolmele asjaolule:
- Planeeringu vastavus ehitisregistri (Ehitisregister — EHR) andmetele. See on reegel nr 1. Kui korteri eelmine omanik on lammutanud köögi ja elutoa vahelise vaheseina, ehitanud kokku WC ja vannitoa või viinud radiaatori lodžale ilma ehitusprojekti ja ehitusteatiseta (ehitusteatis), on hindaja kohustatud selle hindamisaktis ära märkima. Pank ei väljasta laenu enne, kui EHR-i dokumendid on korrastatud (või nõuab ümberehituse seadustamist kindla tähtaja jooksul pärast tehingut).
- Hoone ja tehnosüsteemide seisukord. Tegutseva korteriühistuga (KÜ), renoveeritud katusega ja ilma suurte kommunaalvõlgadeta majades asuvaid kortereid hinnatakse kõrgemalt ning neile pakutakse maksimaalset finantseerimismäära.
- Tehingu müügihind ei tohi ületada eksperthinnangus toodud turuväärtust. Pank arvestab omafinantseeringu protsenti madalamast summast — kas ostuhinnast või hindamisaktis märgitud turuväärtusest. Kui müüja küsib korteri eest 35 000 €, kuid hindaja hindab selle turuväärtuseks 30 000 €, tuleb ostjal 5 000 € suurune vahe katta omavahenditest lisaks omafinantseeringule.