Finantsid ja maksud30 oktoober 2026·4 min lugemist·ISKV Kinnisvara

Maksud kinnisvara müügil ja üürimisel Eestis ning uus maamaks: meelespea omanikule

Enne korteri, suvila või maatüki müüki esitavad omanikud maaklerile peaaegu alati ühe ja sama küsimuse: „Kas ma pean pärast notaritehingut maksma tulumaksu ja kas müük tuleb deklareerida Maksu- ja Tolliameti (EMTA) iga-aastases tuludeklaratsioonis?"

Eesti tulumaksuseadus (TuMS) näeb koduomanikele ette väga laiad maksusoodustused, kuid sisaldab rangeid reegleid objekti kasutusotstarbe ja tähtaegade kohta. Selgitame peamisi olukordi lihtsas keeles.

Lühidalt peamisest: Korteri või maja müük, mida kasutasite vahetult enne müümist oma alalise või peamise elukohana (alaline või peamine elukoht), on tulumaksust vabastatud — kuid seda maksuvabastust saab kasutada mitte sagedamini kui kord 2 aasta jooksul. Samuti on maksuvaba suvila või aiamaja müük, kui see on olnud teie omandis kauem kui 2 aastat.

1. Millal EI maksustata kinnisvara müüki Eestis tulumaksuga?

Tulumaksuseadus (TuMS § 15 lg 5) vabastab kinnisvara võõrandamisest saadud kasu tulumaksust mitmel olulisel juhul:

Maksuvabastuse alus	Peamised tingimused, mida Maksu- ja Tolliamet (EMTA) kontrollib
*1. Alalise või peamise elukoha (Elukoht) müük*	Kasutasite korterit või elamut kuni võõrandamiseni faktiliselt oma elukohana. Oluline: ainuüksi elukoha registreerimisest rahvastikuregistris (Rahvastikuregister) ei piisa, kui te seal tegelikult ei elanud või andsite korteri üürile. Maksuvabastus kehtib ühe võõrandamise kohta 2 aasta jooksul.
*2. Suvila või aiamaja (Suvila või aiamaja) müük*	Kinnisasi on suvila või aiamaja, on olnud teie kui omaniku valduses üle 2 aasta ning kinnistu suurus ei ületa 0,25 hektarit (2 500 m²).
3. Erastatud või omandireformi käigus tagastatud vara müük	Kui korter või maa on omandatud omandireformi käigus (1990. aastate erastamine) isiklikult teie poolt (tähelepanu: kinkelepinguga saadud vara puhul erastamise maksuvabastus kingisaajale üle ei lähe!).

Kui teie tehing vastab täielikult ühele neist tingimustest, ei tule tulumaksu maksta (ning sellist maksuvaba elukoha müüki ei ole vaja füüsilise isiku tuludeklaratsioonis deklareerida).

2. Millistel juhtudel tuleb tulumaksu maksta ja kuidas maksusummat vähendada?

Tulumaksukohustus tekib siis, kui müüte kasuga kinnisvara, mis ei olnud teie elukoht, näiteks:

Teist (investeerimis-)korterit, mille ostsite edasimüügiks või mida andsite üürile;
Kinkelepinguga (kinkeleping) või pärimise teel saadud korterit, kui te ise ei elanud selles enne müüki kui oma alalises elukohas;
Teist korterit, mis müüakse vähem kui 2 aasta jooksul pärast seda, kui olete eelmise kodu müügil elukoha maksuvabastust juba kasutanud.

Kuidas maksu arvutatakse? (Maksu EI võeta kogu müügisummalt, vaid ainult puhaskasult!)

Tulumaksuga maksustatakse üksnes kasu vara võõrandamisest (kasu vara võõrandamisest), mida arvutatakse valemiga:

Maksustatav kasu = Müügihind - Soetamismaksumus - Dokumentaalselt tõendatud kulud

Mida saab müügihinnast maha arvata (lepingute, arvete ja pangaväljavõtete olemasolul):

Hinna, mille eest te ise selle korteri kunagi ostsite;
Kapitaalremondi ja rekonstrueerimise kulud (akende, elektrijuhtmestiku ja torustiku vahetus, ümberehitus — kuid mitte jooksev sanitaarhooldus);
Võõrandamisega otseselt seotud kulud: kinnisvaramaakleri teenustasu, notari tasu ja riigilõiv.

Oluline nüanss kinkimine, pärimine ja ost: Kui vanemad kinkisid korteri lapsele kinkelepinguga (kinkeleping), on lapse jaoks korteri „soetamismaksumus" null eurot! Kui laps otsustab selle korteri müüa ilma seal ise elamata, tuleb tulumaksu maksta peaaegu kogu müügisummalt. Seetõttu on enne perekondliku kinnisvara ümbervormistamist alati mõistlik pidada nõu notari või maksunõustajaga.

3. Korteri üürile andmine: kuidas üüritulu deklareerida?

Kui annate eluruumi üürile füüsilise isikuna ja deklareerite tulu EMTA iga-aastases tuludeklaratsioonis:

Lubab seadus üüritulust automaatselt maha arvata 20% üürimisega seotud kulude (korteri korrashoid ja amortisatsioon) katteks ilma kuludokumente esitamata;
Seega arvutatakse tulumaks ainult ülejäänud 80% üürisummalt (kõrvalkulud, mida üürnik hüvitab rangelt KÜ arvete ja arvestite alusel, ei loeta üürituluks).

4. Uuendatud maamaks (Maamaks) Ida-Virumaal

Pärast Maa- ja Ruumiameti läbi viidud maa korralist hindamist Eestis muutusid maatükkide maksustamishinnad. Mida peavad teadma korterite, eramute ja suvilate omanikud Narvas, Sillamäel ja Kohtla-Järvel:

Tavaliste korterelamute korteriomanike jaoks jääb maamaksu summa ühe korteri kohta Ida-Virumaal sümboolseks (sageli vaid mõni euro aastas).
Kodualuse maa maksusoodustus (Kodualuse maa maksusoodustus): Maa hoone all, kus asub teie rahvastikuregistrisse kantud elukoht maksustamisaasta 1. jaanuari seisuga, on vabastatud maamaksust või kehtib sellele soodustus vastavalt kohaliku omavalitsuse reeglitele.
Maksutõusu kaitsemehhanism: Seadus piirab maamaksu iga-aastast kasvu, et üleminek uutele maa maksustamishindadele toimuks sujuvalt. Oma maamaksu saab kontrollida e-MTA keskkonnas.