Финансы и налоги30 октября 2026·4 мин чтения·ISKV Kinnisvara

Налоги при продаже и сдаче недвижимости в Эстонии и новый земельный налог (maamaks): памятка собственнику

Перед продажей квартиры, дачи или земельного участка собственники почти всегда задают маклеру один и тот же вопрос: «Придётся ли мне платить подоходный налог после сделки у нотариуса и нужно ли указывать продажу в годовой декларации Налогово-таможенного департамента (Maksu- ja Tolliamet — EMTA)?»

Закон о подоходном налоге (Tulumaksuseadus — TuMS) предусматривает очень широкие льготы для владельцев собственного жилья, но содержит строгие правила по срокам и назначению использования объекта. Разберём основные ситуации простым языком.

Коротко о главном: Продажа квартиры или дома, которые использовались вами непосредственно до продажи в качестве основного места жительства (alaline või peamine elukoht), освобождается от подоходного налога, но применять эту льготу можно не чаще одного раза в 2 года. Также не облагается налогом продажа дачи (садового дома), если она находилась в вашей собственности более 2 лет.

1. Когда продажа недвижимости в Эстонии НЕ облагается подоходным налогом?

Закон о подоходном налоге (ст. 15 ч. 5 TuMS) освобождает от уплаты налога прибыль от продажи недвижимости в нескольких ключевых случаях:

Основание для освобождения от налога	Главные условия, которые проверяет Налогово-таможенный департамент (EMTA)
*1. Продажа основного места жительства (Elukoht)*	Вы фактически использовали квартиру или дом как своё место жительства вплоть до продажи. Важно: одной только «прописки» в Регистре народонаселения (Rahvastikuregister) недостаточно, если фактически вы там не жили или сдавали квартиру в аренду. Льгота действует на одну продажу в течение 2 лет.
*2. Продажа летней дачи или садового дома (Suvila või aiamaja)*	Недвижимость является дачей или садовым домом, находилась в вашей собственности более 2 лет, а размер земельного участка не превышает 0,25 га (2 500 м²).
3. Продажа приватизированного или возвращённого имущества	Если квартира или земля была получена в ходе реформы собственности (приватизации в 1990-е годы) лично вами. Внимание: при получении такого имущества по договору дарения льгота не переходит.

Если ваша сделка полностью подпадает под одно из этих исключений, платить подоходный налог не нужно (и указывать такую необлагаемую продажу основного жилья в декларации физического лица не требуется).

2. В каких случаях налог платить нужно и как уменьшить сумму налога?

Подоходный налог возникает тогда, когда вы продаёте с прибылью недвижимость, которая не была вашим местом жительства, например:

Вторую (инвестиционную) квартиру, которую вы покупали для перепродажи или сдавали в аренду;
Квартиру, полученную по договору дарения (kinkeleping) или по наследству, если вы сами не проживали в ней до продажи как в основном жилье;
Вторую квартиру, проданную менее чем через 2 года после того, как вы уже воспользовались льготой при продаже предыдущего жилья.

Как считается налог? (Налог берётся НЕ со всей суммы продажи, а только с чистой прибыли!)

Подоходный налог начисляется только на прибыль (выгоду) от отчуждения имущества (kasu vara võõrandamisest), которая рассчитывается по формуле:

Налогооблагаемая прибыль = Цена продажи - Стоимость приобретения - Документально подтверждённые расходы

Что можно вычесть из цены продажи (при наличии договоров, чеков и банковских выписок):

Цену, за которую вы сами когда-то купили эту квартиру;
Расходы на капитальный ремонт и реконструкцию (замена окон, электропроводки, сантехники, перепланировка — но не текущий косметический уход);
Расходы, напрямую связанные со сделкой: услуги маклера по недвижимости, плату за нотариальное оформление и государственную пошлину.

Важный нюанс: дарение, наследство и покупка: Если родители подарили квартиру ребёнку по договору дарения (kinkeleping), то для ребёнка «стоимость приобретения» равна нулю! Если ребёнок решит продать эту квартиру, не проживая в ней, налог придётся заплатить почти со всей суммы продажи. Поэтому перед переоформлением семейной недвижимости всегда лучше заранее проконсультироваться с нотариусом или налоговым консультантом.

3. Сдача квартиры в аренду: как декларировать доход?

Если вы сдаёте жилое помещение в аренду как физическое лицо и указываете доход в годовой декларации EMTA:

Закон позволяет автоматически вычитать 20% от полученного арендного дохода на покрытие расходов, связанных с содержанием и амортизацией квартиры (без необходимости собирать чеки);
Таким образом, подоходный налог рассчитывается только с оставшихся 80% суммы арендной платы (коммунальные платежи, которые арендатор компенсирует строго по счетам KÜ и счётчикам, доходом не считаются).

4. Обновлённый земельный налог (Maamaks) в Ида-Вирумаа

После проведённой Департаментом земли и пространственного развития (Maa- ja Ruumiamet) массовой переоценки земли в Эстонии изменилась налоговая стоимость участков. Что нужно знать собственникам квартир, домов и дач в Нарве, Силламяэ и Кохтла-Ярве:

Для владельцев квартир в обычных многоквартирных домах сумма земельного налога в расчёте на одну квартиру в Ида-Вирумаа остаётся символической (часто всего несколько евро в год).
Освобождение земли под домом (Kodualuse maa maksusoodustus): Земля под домом, где зарегистрировано ваше место жительства в Регистре народонаселения по состоянию на 1 января налогового года, пользуется налоговой льготой согласно правилам местного самоуправления.
Защитный механизм роста: Закон ограничивает ежегодный рост суммы земельного налога, чтобы переход к новым оценкам земли происходил плавно. Проверить свой налог можно в среде e-MTA.