Ümberehitus paneelmajas: kuidas kontrollida korterit ehitisregistris (EHR) ja muudatused seadustada
1990ndatel ja 2000ndatel tegid paljud Narva, Sillamäe ja Kohtla-Järve korteriomanikud oma kodudes ümberplaneeringuid: ehitasid kokku vannitoa ja tualeti, lammutasid esikus sisseehitatud kapid ja panipaigad, ühendasid köögi elutoaga või lõikasid seina ukseava. Tol ajal pöörati selliste tööde dokumentaalsele vormistamisele vähe tähelepanu.
Täna on olukord kardinaalselt muutunud. Iga korterimüügi puhul, kus kaasatakse pangalaen, võrdlevad kutseline hindaja ja pank korteri tegelikku planeeringut riikliku ehitisregistri (Ehitisregister — ehr.ee) andmetega. Kui dokumentide järgi on korter 3-toaline ja eraldi WC/vannitoaga, kuid tegelikkuses 2-toaline avatud köögiga korter ja kokkuehitatud sanitaarruumiga, peatub kodulaenu protsess seni, kuni dokumendid on viidud vastavusse.
1. Kuidas 3 minutiga kontrollida oma (või ostetavat) korterit ehitisregistris?
Riiklik portaal ehr.ee on kõigile avatud. Korteri andmete kontrollimiseks:
- Sisestage otsinguribale hoone täpne aadress (näiteks Tallinna mnt 34, Narva või Viru pst 11, Sillamäe);
- Avage hoone kaart (Hoone) ja minge jaotisse „Hoone osad / Ruumid" (Ruumid / Korterid);
- Leidke vajaliku korteri number ja kontrollige kolme näitajat:
- Köetav pind (Köetav pind, m²);
- Tubade arv (Tubade arv);
- Köögi, vanni, tualeti olemasolu ning info esitatud ehitusteatiste (Ehitusteatis) või kasutusteatiste (Kasutusteatis) kohta.
Kui EHR-is on märgitud 3 tuba, kuid korteri ülevaatusel näete, et köögi ja toa vaheline sein on eemaldatud ning tube on faktiliselt kaks, tähendab see, et ümberehitus ei ole registris kajastatud.
2. Millised ümberehitused esinevad Ida-Virumaal kõige sagedamini ja kui keeruline on neid seadustada?
Kõik korteris tehtud muudatused ei ole oma keerukuselt võrdsed. Jagame nõukogudeaegsete tüüpprojektiga majade sagedasemad ümberehitused kolme kategooriasse:
| Mis on korteris muudetud | Staatus seaduse ja ehitusnormide seisukohalt | Kuidas enne müüki korda ajada |
|---|---|---|
| 1. Mittekandva vaheseina lammutamine vannitoa ja WC vahel (sanitaarruumi kokkuehitamine) või mittekandva puidust/kipsist panipaiga eemaldamine | Ei mõjuta hoone kandevõimet, kuid muudab ruumilahendust ja märja tsooni piire (nõutav on korrektne hüdroisolatsioon ja ventilatsioon). | Tellitakse ümberehitusprojekt (või juba tehtud tööde ehitise audit) pädevalt projekteerijalt ja esitatakse läbi EHR-i kohalikule omavalitsusele. |
| 2. Ukseava lõikamine kandvasse paneelseina köögi ja toa vahel | Mõjutab kogu hoone kandekonstruktsioone (kõikide majaelanike kaasomandit). | Nõutav on ehitusinseneri tugevusarvutus (ava tugevdamine metallraami/karprauaga), korteriomanike / KÜ juhatuse nõusolek, ehitusprojekt ning ehitusteatis ja kasutusteatis EHR-is. |
| 3. Aknalaua ploki lammutamine koos keskkütteradiaatori tõstmisega rõdule/lodžale või gaasipliidiga köögi ühendamine elutoaga | Hoone soojuskontuuri või gaasiohutusnormide rikkumine. Üldküttesüsteemi radiaatorite viimine rõdule on keelatud; gaasipliit ei tohi asuda avatud eluruumis ilma vaheseina/ukseta. | Enne müüki on lihtsam ja odavam vahetada gaasipliit elektripliidi vastu (koos gaasiühenduse ametliku sulgemisega sertifitseeritud meistri poolt) või taastada vahesein ja viia radiaator tagasi algsele kohale. |
3. Samm-sammuline tegevuskava: kuidas juba tehtud ümberehitus EHR-is tagantjärele seadustada?
Kui teie korteris on juba tehtud kvaliteetne remont koos ümberplaneeringuga ja valmistate seda müügiks ette, ei ole vaja midagi lõhkuma hakata (kui ohutusnõudeid ei ole rikutud). Tagantjärele seadustamise protsess näeb välja järgmine:
- Ülevaatus spetsialisti (projekteerija / ehituseksperdi) poolt. Insener vaatab korteri üle, teeb mõõdistused, kontrollib, kas muudetud sein on kandev või kerge vahesein, ning hindab ventilatsiooni ja hüdroisolatsiooni.
- Ehitusprojekti või auditi (Ehitusprojekt / Ehitise audit) koostamine. Projekteerija koostab „enne" ja „pärast" joonised ning seletuskirja vastavalt ehitusseadustiku (Ehitusseadustik) nõuetele.
- Kooskõlastamine korteriühistuga (KÜ). Dokumendid allkirjastab ühistu juhatus (ja kui puudutatud on kandekonstruktsioone või üldpüstakuid — vormistatakse korteriomanike nõusolek).
- Dokumentide esitamine ehitisregistri (ehr.ee) e-keskkonnas. Dokumendid saadetakse linna- või vallavalitsuse ehitusosakonnale (Narva, Sillamäe, Kohtla-Järve või Jõhvi vald).
- Andmete uuendamine registris. Pärast kontrollimist kinnitab omavalitsus kasutusteatise (kasutusteatis) ning EHR-i ilmuvad korteri ajakohased andmed. Pärast seda ei ole planeering enam kodulaenu takistuseks.