Kuidas toimub notaritehing Eestis ja kuidas kaitsta end varjatud puuduste (varjatud puudused) nõuete eest

Eestis peab iga kinnisvaratehingu (olgu selleks 10 000 € maksva korteri müük Sillamäel, 120 000 € maksva eramu müük Narva-Jõesuus või suvila müük Kudrukülas) kohustuslikus korras tõestama notar. Lihtkirjalikul kinnisvara müügilepingul ilma notarita ei ole juriidilist jõudu.

Eesti notariaalsüsteem on üks Euroopa kõige digitaliseeritumaid ja turvalisemaid: tehingu saab läbi viia nii isiklikult notaribüroos kohapeal (Narvas, Jõhvis või mõnes teises linnas) kui ka kaugtõestamise teel videosilla vahendusel (kaugtõestamine), allkirjastades lepingu ID-kaardi, Smart-ID või Mobiil-ID abil.

Arvelduste turvalisus on aga vaid pool võitu. Vähemalt sama oluline on fikseerida lepingus korrektselt objekti tehniline seisukord, et pärast tehingut ei tekiks poolte vahel vaidlusi niinimetatud varjatud puuduste (varjatud puudused) üle.

1. Eesti notariaalse ostu-müügitehingu 5 etappi

Kui ostja ja müüja on hinnas ning tingimustes kokku leppinud, võtab tehinguni jõudmine aega 3–5 tööpäeva (omavahenditega ostes) kuni 2–3 nädalat (kui ostja taotleb pangast kodulaenu).

1. Andmete ettevalmistamine notarile. Maakler kogub poolte täielikud andmed, kontrollib müüja perekonnaseisu (kas korter ei ole abikaasade ühisvara isegi juhul, kui abielu on ammu lahutatud, kuid ühisvara jagamata), küsib KÜ-lt tõendi võlgnevuste puudumise kohta ning edastab tehingu sisendi notaribüroole.
2. Tasumine notari deposiitkonto (Notari deposiitkonto) kaudu. Kui korter ostetakse ilma pangalaenuta, kannab ostja ostusumma notari spetsiaalsele ametikontole 1–3 päeva enne lepingu allkirjastamist. Notar näeb raha laekumist enne tehingu algust ning müüja saab usaldusväärse garantii: niipea kui leping on allkirjastatud, kannab notar raha müüjale (tavaliselt 1–3 pangapäeva jooksul).
3. Lepingu ettelugemine ja allkirjastamine. Notar loeb kogu lepingu teksti mõlemale poolele valjusti ette, tagab vajadusel tõlke vene või inglise keelde ning selgitab iga punkti õiguslikke tagajärgi.
4. Korteri ja võtmete üleandmis-vastuvõtmisakt. Lepingus fikseeritakse valduse üleandmise täpne kuupäev ja kellaaeg. Võtmete üleandmisel allkirjastavad pooled akti vee-, elektri- ja gaasiarvestite näitudega.
5. Kanne kinnistusraamatusse (Kinnistusraamat). Omandiõigus läheb ostjale juriidiliselt üle mitte notari juures lepingu allkirjastamise hetkel, vaid vastava kande tegemisel kinnistusraamatusse (tavaliselt mõne päeva jooksul pärast tehingut).

Kes tasub notari tasu ja riigilõivu?

Eestis väljakujunenud hea tava kohaselt:

• Notari tasu (notari tasu) ostu-müügitehingu tõestamise eest jagatakse müüja ja ostja vahel võrdselt (50% ja 50%) või vastavalt poolte kokkuleppele;
• Riigilõivu (riigilõiv) uue omaniku kinnistusraamatusse kandmise eest ning panga hüpoteegi seadmisega seotud kulud tasub ostja.

2. Mis on „varjatud puudused" (Varjatud puudused) ja miks on nende ümber nii palju vaidlusi?

Vastavalt Eesti võlaõigusseadusele (VÕS) peab müüdav asi vastama lepingutingimustele. Kui pärast korteri ostmist ilmneb oluline puudus, mis eksisteeris juba tehingu tegemise hetkel, kuid ei olnud tavapärasel ülevaatusel märgatav ja millest müüja vaikis, on ostjal õigus nõuda:

• puuduse kõrvaldamist müüja kulul;
• ostuhinna alandamist (osa raha tagastamist);
• äärmuslikel juhtudel — lepingust taganemist.

Milles seisneb lõks 1960.–1980. aastate majades asuvate korterite müümisel?

Eesti Riigikohus on oma praktikas korduvalt rõhutanud: 50-aastases majas asuva korteri ostja ei saa eeldada sellelt kaasaegse uusarenduse omadusi (näiteks ideaalset heliisolatsiooni või loomuliku kulumise puudumist).

Kui aga müüja teadis (või pidi teadma) konkreetsest probleemist ja ei märkinud seda notariaalsesse lepingusse, langeb vastutus müüjale. Tüüpilised varjatud puuduste näited järelturul:

• vana alumiiniumist elektrijuhtmestik, mis sädeleb või ei pea vastu pesumasina ja praeahju samaaegsele sisselülitamisele (peidetud uue pinglae ja värske tapeedi taha);
• hallitus ja otsaseina läbikülmumine talvel, mis on suvel vahetult enne müüki lihtsalt üle värvitud või värske tapeediga kaetud;
• mittefunktsioneeriv ventilatsioonisüsteem, läbijooksev katus 5. korruse korteri kohal või keldri regulaarne üleujutamine;
• lärmakad ja asotsiaalse eluviisiga naabrid või kroonilised kohtuvaidlused korteriühistu sees.

3. Kuidas kaitsta nii müüjat kui ka ostjat?

Märge kuulutuses „korter vajab remonti" või suusõnaline lause „te ju nägite ise, et maja on vana" ei kaitse müüjat vaidluse korral. Ainus kindel juriidiline kaitse on objekti iseärasuste aus ja detailne fikseerimine otse notariaalses müügilepingus:

• Märkida ära hoone ligikaudne ehitusaasta ning see, kas korteris on vahetatud elektrijuhtmestik, veetorustik ja kütteradiaatorid;
• Fikseerida akende, põrandate ja sanitaartehnika seisukord;
• Lisada lepingule või anda allkirja vastu üle viimased KÜ arved ja ühistu üldkoosolekute protokollid.

Kui ostja on kõikidest korteri eripäradest eelnevalt teadlik ning need andmed on kantud lepingu eseme kirjelduse ossa, ei loeta sellist omadust enam „varjatud puuduseks" — ja mõlemad pooled saavad rahulikult magada.